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Mieterinvestitionen: Steuerpflicht beim Vermieter?Nimmt ein Mieter am Bestandsobjekt bauliche Änderungen vor, wie etwa den Einbau einer Küche oder sanitärer Anlagen, so kann dies beim Vermieter zu einer Steuerpflicht führen. Fall 1: Mieter investiert freiwillig Diesfalls stehen die Investitionen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters. Somit steht auch dem Mieter die Abschreibung zu, sofern er das Mietobjekt zur Einkünfteerzielung verwendet. Jene freiwillig getätigten Investitionen, die der Mieter bei Vertragsbeendigung nicht ausbaut oder ohne Verletzung der Substanz nicht ausbauen kann, fallen ins Eigentum des Vermieters. Der Vermieter hat im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung aus diesem Vorteil Einnahmen zu versteuern, deren Höhe sich aus der Gegenüberstellung des Mietobjektwertes mit und ohne der vom Mieter getätigten Investitionen im Vertragsbeendigungszeitpunkt ergibt. Somit muss der Vermieter nur den Zeitwert der Mieterinvestitionen der Besteuerung unterziehen. Ferner steht dem Vermieter ab dem Zeitpunkt der Vertragsbeendigung auch die Abschreibung der Mieterinvestitionen - verteilt auf die Restnutzungsdauer - zu, sofern er mit dem Mietobjekt weiterhin Einkünfte erzielt. Fall 2: Mieter ist zur Investition verpflichtet Mieterinvestitionen, zu denen der Mieter sich laut Mietvertrag verpflichtet hat, führen bereits im Zeitpunkt ihrer Vornahme zu steuerpflichtigen Einnahmen beim Vermieter in der Höhe der getätigten Investition. Je nachdem, ob Investitionen als Herstellungs-, Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zu qualifizieren sind, hat der Vermieter die Aufwendungen zu verteilen oder kann sie sofort absetzen. Die Investitionskosten sind also im Zeitpunkt ihres Anfalles sofort in voller Höhe als Vorteil des Vermieters zu versteuern. Vor allem In zu Wohnzwecken vermieteten Objekten können dieser Einnahmenposition im Falle von Herstellungs- oder Instandsetzungskosten allerdings wegen der Verteilungspflicht nur geringe Aufwandspositionen entgegengesetzt werden. Daher ist eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Investitionen aus steuerlicher Sicht für den Vermieter nachteilig. Sollte vereinbart werden, dass die Mieterinvestition mit künftigen Mietvorschreibungen verrechnet wird, liegt im Zeitpunkt der Investitionsvornahme durch den Mieter in Höhe der Investitionskosten eine Mietvorauszahlung vor, die ebenfalls zur Gänze als Einnahme zu versteuern ist. Unser Tipp: |