Steuern sparen durch Immobilienleasing

Beim Immobilienleasing kann der Leasingnehmer die laufenden Leasingentgelte steuermindernd absetzen. Beim Kauf des Gebäudes müsste er dagegen die Anschaffungskosten aktivieren und laufend abschreiben.

Beim Immobilienleasing wird ein Gebäude nicht von seinem künftigen Nutzer, sondern von einer Leasinggesellschaft errichtet, die in der Folge dem Leasingnehmer das Gebäude zur Nutzung überlässt und ihm am Ende der Leasingdauer eine Kaufoption einräumt. Bei der typischen Form behält der Leasingnehmer das Eigentum am Grund und Boden und räumt dem Leasinggeber das Recht ein, darauf das Gebäude zu errichten.

Voller Vorsteuerabzug

Der Steuervorteil liegt für den Leasingnehmer darin, dass er die laufenden Leasingentgelte (sofern er Unternehmer ist) steuermindernd absetzen kann, wohingegen er beim Kauf des Gebäudes die Anschaffungskosten zur Gänze aktivieren muss und die Steuerminderung nur durch die laufende Abschreibung erreichen kann. Im Maximalfall sind die Anschaffungskosten auf 67 Jahre zu verteilen, die Leasingmodelle sehen in der Regel eine weitaus kürzere Laufzeit (meist zwischen 10 und 15 Jahren) vor. Umsatzsteuerlich hat das Leasingmodell den Vorteil, dass die Leasinggesellschaft für die Baukosten sofort den vollen Vorsteuerabzug vornehmen kann, der Leasingnehmer jedoch die Umsatzsteuer nur auf die laufenden Leasingraten zahlen muss. Im Falle der Vermietung für Wohnzwecke kommt darüber hinaus auch nur der reduzierte Umsatzsteuersatz von 10% zur Anwendung.

Voraussetzungen für steuerliche Anerkennung

Bei einem Vollamortisationsvertrag:

  1. Die Grundmietzeit muss mehr als 40% und weniger als 90% der gewöhnlichen Nutzungsdauer betragen,
  2. Wenn dem Leasingnehmer ein Optionsrecht zum Kauf des Gebäudes eingeräumt wird, muss das Entgelt wirtschaftlich angemessen sein,
  3. Es darf kein Spezialleasing vorliegen; das Gebäude darf also nicht so auf die individuellen Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnitten sein, dass es nicht mehr an Dritte veräußert werden kann.
Bei einem Teilamortisationsvertrag (Gesamtkosten des Leasinggebers werden nicht über Grundmietzeit amortisiert):
  1. Grundmietzeit und Nutzungsdauer dürfen nicht übereinstimmen.
  2. Das Risiko der Wertminderung oder die Chance der Wertsteigerung muss den Leasinggeber treffen.
  3. Der Wert, zu dem das Gebäude am Ende gekauft werden kann, darf nicht erheblich niedriger sein als der Verkehrswert.
  4. Es darf kein Spezialleasing vorliegen.

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