Liebhaberei bei Wohnungsvermietung

Wenn das Finanzamt eine Vermietung als „Liebhaberei“ bewertet, sind die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen nicht steuerlich abzugsfähig und erzielte Verluste sind weder abzugs- noch ausgleichsfähig.

Liebhaberei setzt voraus, dass mit der Vermietungstätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt werden. Problematisch ist dabei, dass die Liebhaberei meist erst im Zuge einer Betriebsprüfung festgestellt wird. Die Steuerminderungen, die man in den Vorjahren bereits durch die Gegenrechnung mit anderen Einkünften erzielt hat, müssen dann auf einmal nachbezahlt werden. Zudem wird das Finanzamt auch einen Säumniszuschlag von 2% auf den nachgeforderten Steuerbetrag festsetzen. Eine falsche Beurteilung kann somit teuer kommen!

„Kleine“ und „große“ Vermietung

Bei der Vermietungstätigkeit ist zwischen kleiner und großer Vermietung zu unterscheiden. Die kleine Vermietung betrifft die Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus. Die Mieteinkünfte sind für die Liebhabereibeurteilung zusammenzuzählen. Wenn dagegen Eigentumswohnungen vermietet werden, so liegt unabhängig von ihrer Anzahl eine kleine Vermietung vor. Hier ist die Liebhabereibeurteilung grundsätzlich nur für die einzelne Eigentumswohnung vorzunehmen. Die Vermietung von mehr als zwei Wohnungen in einem Mietshaus wird als „große“ Vermietung bezeichnet. Anschließend wird aber nur auf die kleine Vermietung eingegangen.

Liebhaberei bei der „kleinen“ Vermietung

Die kleine Vermietung ist dann Liebhaberei, wenn innerhalb von 20 Jahren kein Gesamtgewinn erzielt wird. Wenn die Wohneinheit vor Beginn der Vermietung erst renoviert werden muss, so verlängert sich die Frist auf 23 Jahre. Nachzuweisen ist dies mit einer Prognoserechnung, die die bisher erzielten Ergebnisse und die realistischerweise noch zu erwartenden Ergebnisse zu enthalten hat.
Auch wenn die Prognoserechnung einen Überschuss ergibt, kann das Finanzamt, wenn es Zweifel hinsichtlich der korrekten Planung hat, die Einkommensteuer und Umsatzsteuer nur vorläufig festsetzen und darf auch die Verluste vorläufig unberücksichtigt lassen. Diese Beobachtungsphase kann so lange dauern, bis das Finanzamt das Vorliegen oder Nichtvorliegen der objektiven Ertragsfähigkeit mit einiger Sicherheit feststellen kann. Im Normalfall dauert diese Phase zwischen fünf und acht Jahre.

Änderungen im Prognosezeitraumes

Wenn der Vermieter vor Erreichen des Endes des Prognosezeitraumes die Vermietungstätigkeit einstellt, so liegt Liebhaberei vor, außer der Grund für die Beendigung war ein unvorhersehbares Ereignis (so genannte „Unwägbarkeit“), wie etwa die Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Naturkatastrophen etc. Wenn eine sonstige Änderung in der Bewirtschaftung des Mietobjektes entsteht, so wird bis zum Eintritt dieser Änderung ein abgeschlossener Beobachtungszeitraum angenommen. Die Zeit nach der Änderung ist dann ein neuer Beurteilungszeitraum. Betroffen davon sind nur grundlegende Änderungen des wirtschaftlichen Engagements. Als typisches Beispiel dafür wird die vorzeitige Tilgung des Finanzierungsdarlehens angesehen. Werden aber vom Vermieter nur allgemeine Maßnahmen gesetzt, damit die im Vergleich zur Prognoserechnung verschlechterten tatsächlichen Ergebnisse verbessert werden, so tritt diese Folge nicht ein.

Beispiel
Es wird eine Eigentumswohnung erworben und anschließend vermietet. Der Ankauf ist weitestgehend fremdfinanziert. Weil der Vermieter befürchtet, dass er die geplante Auslastung über den Prognosezeitraum doch nicht erreicht, zahlt er einen Teil des Kredits zurück, um die Zinsbelastung in der Zukunft zu minimieren und somit einen Gesamtüberschuss zu erreichen.
Die außerplanmäßige Rückzahlung des Kredites führt hinsichtlich der Liebhabereibeurteilung zu einer Änderung der Bewirtschaftung. Vom Beginn der Betätigung an bis zum Rückzahlungszeitpunkt fällt die Vermietung unter die Liebhaberei. Für die Zeit danach ist eine neue Prognose anzustellen. Wird dabei ein Gesamtüberschuss erzielt, können vorläufige Verluste verwertet werden.

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