Gebührenpflicht bei Mietverträgen

Mietverträge, die jemandem das Gebrauchsrecht an einem Gebäude oder Teilen davon für eine bestimmte Zeit gegen ein Entgelt einräumen, unterliegen der Bestandsvertragsgebühr.

Die Gebühr beträgt 1% der vertraglich vereinbarten Leistungen, die der Mieter zu erbringen hat, um den Gebrauch des Mietobjektes zu erlangen. Bei den Leistungen wird zwischen einmaligen und wiederkehrenden Leistungen unterschieden. Einmalige Leistungen liegen dann vor, wenn unabhängig von der tatsächlichen Mietvertragsdauer keine anteilige Kostenerstattung erfolgt. Etwa vom Mieter zu zahlende Investitionsablösen oder vorzunehmende Ausbauverpflichtungen, die bei Auflösung des Vertrages nicht rückforderbar sind. Kosten, die von der Mietvertragsdauer abhängen, wie zum Beispiel Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsende anteilig zu erstatten hat, stellen wiederkehrende Leistungen dar. Dazu gehören unter an deren Mietzins samt Umsatzsteuer, Betriebskosten, rückforderbare und nicht abgewohnte Mieterausbauten.

Vertragsdauer maßgeblich

Für die Gebührenbemessung ist neben den einmaligen und wiederkehrenden Leistungen auch die Vertragsdauer maßgeblich. Mietverträge werden auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen, wobei auch die Vereinbarung von Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum oder eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten üblich ist.
Endet ein Mietvertrag zu einem vertraglich fixierten Zeitpunkt, spricht man von einer „bestimmten Vertragsdauer“. Auch wenn Bestandgeber und Bestandnehmer für einen vertraglich fixierten Zeitraum einem Kündigungsverzicht zustimmen, liegt für diesen Zeitraum eine bestimmte Vertragsdauer vor. Ist der Endigungszeitpunkt des Bestandverhältnisses hingegen datumsmäßig nicht bestimmbar,  liegt eine so genannte „unbestimmte Vertragsdauer“ vor.

Mietvertrag wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen

Eine solche unbestimmte Vertragsdauer liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde, sondern auch dann, wenn ein Mietvertrag zwar für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, aber von beiden oder auch nur einem Vertragspartner jederzeit gekündigt werden kann. Gibt nur eine Partei einen Kündigungsverzicht für einen vertraglich fixierten Zeitraum ab und bindet sie sich damit für diesen Zeitraum an den Vertrag, bleibt die Vertragsdauer dennoch eine „unbestimmte“, sofern die andere Vertragspartei den Vertrag jederzeit durch Kündigung auflösen kann.

Verträgen mit unbestimmter Vertragsdauer

Bemessungsgrundlage der Gebühr ist bei bestimmter Vertragsdauer die einmalige Leistung zuzüglich der innerhalb der gesamten Vertragsdauer zu leistenden wiederkehrenden Leistungen, maximal jedoch das 18-fache dieser Leistungen. Bei Verträgen mit unbestimmter Vertragsdauer sind bei der Gebührenbemessung die wiederkehrenden Leistungen mit dem 3 fachen Jahreswert anzusetzen. Eine Sonderregelung ist hingegen für die Gebührenbemessung von Verträgen vorgesehen, wenn das Mietobjekt überwiegend Wohnzwecken dient. Bei diesen Mietverträgen sind die wiederkehrenden Leistungen sowohl bei bestimmter als auch unbestimmter Vertragsdauer höchstens mit dem 3-fachen Jahreswert anzusetzen.

Gebührenpflicht von elektronisch versandten Mietverträgen

Zu beachten ist, dass derzeit noch Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Gebührenpflicht von elektronisch versandten Mietverträgen besteht. Um die Gebührenpflicht von per E-Mail versandten Mietverträgen zu vermeiden, sollte in den Vertrag eine Unterschrifts- und Papierformklausel aufgenommen werden, die eine Rechtswirksamkeit des Vertrages erst bei eigenhändig gesetzter Unterschrift der Vertragspartner sowie Ausgabe des Vertrages in Papierform sicherstellen.

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