Fremdfinanzierte Haussanierung und Fremdwährungskredite

Bei der Aufnahme von Fremdwährungskrediten kann sich ein durch Haussanierungsmaßnahmen finanziell belasteter Vermieter durch günstige Kursentwicklung und niedriges Zinsniveau Geld sparen. Diese Spekulation birgt naturgemäß auch Risiken in sich.

Durch Konvertierung des Fremdwährungsdarlehens in eine andere Währung oder bei Rückzahlung des Kredites können Kursgewinne und -verluste entstehen. Bei Erstarken der Fremdwährung kann somit die Kreditrückzahlung in Euro empfindlich teurer werden. Dafür kann der Vermieter den Kursverlust steuerlich verwerten. Bei positiver Kursentwicklung dagegen wird der erzielte Spareffekt vom Fiskus wieder beschnitten, da Kursgewinne unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig sind.

Konvertierung des Fremdwährungsdarlehens

Damit der Kursgewinn oder -verlust steuerlich relevant wird, muss der Vermögenszugang bzw. –abfluss ein endgültiger sein. Dies wird bei der Konvertierung in Euro oder in eine zum Euro wechselkursstabile Währung der Fall sein. Das trifft Bilanzierer, Einnahmen-Ausgaben-Rechner und auch die so genannten „außerbetrieblichen“ Einkunftsarten, etwa bei Vermietung und Verpachtung. Bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten ist eine Steuerpflicht allerdings nur dann gegeben, wenn die Darlehenskonvertierung innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr erfolgt.
Folgende Währungen sind fix an den Euro gebunden und somit wechselkursstabil:

  • Dänische Krone
  • Estnische Krone
  • Lats (Lettland)
  • Litas (Litauen)
Wird hingegen der Kredit in eine zum Euro nicht stabile Währung konvertiert (etwa Schweizer Franken, Japanische Yen, US-Dollar) ist der Konvertierungsgewinn oder -verlust steuerlich irrelevant.

Tilgung des Fremdwährungsdarlehens

Bei Rückzahlung des Kredites wird der Vor- oder Nachteil des Fremdwährungskredites durch Vergleich mit dem Euro-Gegenwert offenkundig. Kursgewinne und -verluste im Zeitpunkt der Tilgung sind im Ausmaß der Rückzahlung bei den betrieblichen Einkunftsarten steuerpflichtig und steuerlich verwertbar. Bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten löst die Tilgung nur dann einen steuerpflichtigen Kursgewinn oder -verlust aus, wenn Darlehensaufnahme (oder Konvertierung in eine zum Euro stabile Währung) und Tilgung innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr erfolgen.

<< zurück