Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung eines Mietobjekts

Wenn für die Nicht-Vermietbarkeit eines Objektes die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Generalsanierung ins Treffen geführt werden kann, könnte eine außergewöhnliche Abnutzung auch nach österreichischer Rechtslage durchgeführt werden.

Im Rahmen der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ kommen die laufende Abschreibung für Abnutzung (AfA) – die 1,5% pro Jahr beträgt – sowie die Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) als Werbungskosten in Betracht. Während die laufende AfA als Werbungskosten in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden kann, knüpft die Geltendmachung einer AfaA an das Vorliegen eines „außergewöhnlichen Wertverzehrs“ an, der sich in einer verminderten wirtschaftlichen oder technischen Nutzbarkeit des Wirtschaftsgutes äußert und den der Steuerpflichtige nachzuweisen hat.
Bei Mietobjekten ist eine AfaA somit dann zulässig, wenn die technische Nutzbarkeit des Objektes (etwa bei Mängeln an der Gebäudesubstanz) oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit (beispielsweise Unvermietbarkeit infolge Autobahnbaus oder eine gesetzliche Mietzinsbeschränkungen) aufgrund besonderer, vom Vermieter nicht beeinflussbarer Umstände Einbußen erleidet. Die Höhe der AfaA ergibt sich aus der wertmäßigen Nutzungsminderung gemessen an der normalen Nutzungsmöglichkeit.

Beispiel für eine außergewöhnliche technische Abnutzung eines Mietobjekts

Sind bei einem Gebäude zur weiteren „Vermietbarkeit“ derart umfangreiche Sanierungen notwendig, dass dem Abbruch des Altgebäudes und dem Neubau der Vorzug gegenüber einer Generalsanierung einzuräumen ist, kann der „Restbuchwert“ des Altgebäudes (bzw. jenes Gebäudeteils, der abgerissen wird) infolge technischer Abbruchreife als AfaA angesetzt werden. Wird allerdings das Gebäude „bewusst“ dem Verfall preisgegeben (etwa um die Mieter zum Auszug zu bewegen), ist der Wertverlust durch die unterbliebenen Instandhaltungen der privaten Sphäre des Vermieters zuzurechnen und kann nicht als AfaA geltend gemacht werden.

Beispiel für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung eines  Mietobjekts

Der deutsche Bundesfinanzhof (BFH) hat vor kurzem eine wirtschaftlich bedingte AfaA zu folgendem Fall bejaht: Ein auf die speziellen Bedürfnisse des Mieters derart angepasstes Mietobjekt war nach Kündigung durch den Mieter de facto nicht mehr weitervermietbar, so dass der Vermieter letztlich zum Verkauf gezwungen war.

Fraglich ist, ob sich auch die österreichische Verwaltung dieser Rechtsansicht anschließt, da eine außerordentliche wirtschaftliche Abnutzung bei der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ in der Regel nicht anerkannt wird. Wenn mit der Nicht-Vermietbarkeit wie im oben angeführten Fall die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Generalsanierung ins Treffen geführt werden kann, sollte aber einer AfaA auch nach der österreichischen Rechtslage nichts entgegenstehen.

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