Vermietung von Liegenschaften durch Körperschaften öffentlichen Rechts

Vermietet eine Körperschaft öffentlichen Rechts Liegenschaften, so begründet sie für diesen Bereich immer einen Betrieb gewerblicher Art. Irrelevant ist dabei, in welchem Umfang sie die Vermietungstätigkeit ausübt

Die Aufgaben der Körperschaft öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinde, gesetzliche Interessensvertretung, politische Partei) liegen in erster Linie in Tätigkeiten, die der öffentlichen Gewalt dienen. Aus umsatzsteuerlicher Sicht wird sie dadurch nicht zum Unternehmer und muss auch keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Ausgenommen davon sind aber jene Bereiche der Körperschaft, in denen sie gleich wie ein privater Wirtschaftsteilnehmer operiert. Mit diesen – als „Betriebe gewerblicher Art“ (BgA) bezeichneten – Bereichen wird sie den übrigen Unternehmern in der Privatwirtschaft gleichgestellt und muss Umsatzsteuer abführen, kann sich gleichzeitig aber die Vorsteuer holen.
Vermietet die Körperschaft öffentlichen Rechts Liegenschaften, so begründet sie für diesen Bereich immer einen Betrieb gewerblicher Art, egal in welchem Umfang sie dabei die Vermietungstätigkeit ausübt und welches wirtschaftliche Gewicht die Vermietung hat. Dabei müssen aber zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

1.    Es muss ein Bestandsvertrag vorhanden sein.

Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages ist die genaue Festlegung des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung. Kein ausreichender Vertragsinhalt wäre etwa die Entgeltsvereinbarung „mit dem ordentlichen Gebrauch verbundene Kosten“.

2.    Die Vermietungstätigkeit muss entgeltlich erfolgen

Die Entgeltlichkeit wird nur dann anerkannt, wenn der Mietzins wenigstens die laufenden Betriebskosten, wie etwa Strom-, Heizungs- oder Instandhaltungskosten deckt sowie die Verrechnung einer jährlichen Abschreibungskomponente von zumindest 1,5% der Anschaffungs- bzw Herstellungskosten (inklusive Grund und Boden; Subventionen kürzen die Bemessungsgrundlage nicht) beinhaltet.

Achtung: Die Notwendigkeit der zusätzlichen Verrechnung einer Abschreibungskomponente von 1,5% gilt erst für jene Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1. Jänner 2008 begründet wurden. Laut Finanz ist dabei unter „begründet“ nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu verstehen, sondern jener, in welchem der Vertrag tatsächlich zu laufen anfängt. Wird somit der Vertrag etwa bereits im Oktober 2007 geschlossen, das Bestandsobjekt aber erst im Frühjahr 2008 fertig gestellt und an den Mieter überlassen, so gilt die Neuregelung bereits. Aufgrund der oftmals schwerwiegenden Konsequenzen (nachträglicher Wegfall der Unternehmereigenschaft, Rückzahlung der gesamten Vorsteuern auf das errichtete/angeschaffte Gebäude sowie Verhängung eines Säumniszuschlages) empfehlen wir eine Überprüfung, ob in Ihrem Fall das Mietentgelt in ausreichender Höhe festgesetzt wurde.

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