Liebhaberei bei Vermietung durch GmbH

Lässt sich die Aufrechterhaltung einer nachhaltig nur Verluste erzielenden und damit wirtschaftlich unattraktiven Tätigkeit nur aus privaten, subjektiven Erwä-gungen des Steuerpflichtigen erklären, spricht die Finanz der Tätigkeit die Ei-genschaft als Einkunftsquelle ab.

Dies hat zur Folge, dass sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit einer sol-chen „Liebhaberei“ steuerlich nicht abgesetzt werden können und sämtliche Einnah-men aus dieser Tätigkeit nicht steuerpflichtig sind. Mit anderen Worten: die Liebhabe-reitätigkeit wird aus steuerlicher Sicht ignoriert.
Die Einstufung als Liebhaberei erfordert in der Regel einen gewissen Beobachtungs-zeitraum, innerhalb dessen die Entwicklung der Gewinne oder Verluste näher unter die Lupe genommen wird. Daher erfolgt die Qualifikation einer Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei häufig erst nach Jahren. Dies kann den unangenehmen Nebeneffekt haben, dass Verluste aus dieser Tätigkeit, die der Steuerpflichtige in der Vergangenheit mit anderen, positiven Einkünften verrechnen konnte, nachträglich wegfallen und der Steuerpflichtige nicht selten mit hohen Steuernachzahlungen kon-frontiert wird.

Mehrere verbundene Tätigkeitsbereiche

Die für die steuerliche Anerkennung der Tätigkeit nötige Gewinnerzielungsabsicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Tätigkeit gesondert zu beurteilen. Nur wenn mehrere Tätigkeitsberei-che derart verbunden sind, dass sie sich gegenseitig wirtschaftlich ergänzen, wird ein verlustträchtiger Tätigkeitsbereich akzeptiert, sofern sich dieser positiv auf einen an-deren, profitablen Bereich auswirkt.

Beispiel:
Eine GmbH mit einem Produktionsbetrieb vermietet ihre Eigentumswohnung zu fremdüblichen Konditionen ihrem Geschäftsführer. Da sich Produktionsbetrieb und Vermietungstätigkeit einander nicht ergänzen, sind die Tätigkeiten gesondert einer Liebhabereibeurteilung zu unterziehen.

Vermietung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen

Insbesondere die ist hierbei den Argusaugen der Finanz ausgesetzt. Anhand einer Prognoserechnung muss belegt werden, dass innerhalb eines Zeitraums von 20 Jah-ren ab Vermietungsbeginn bzw. 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Auf-wendungen, mit einem Gesamtgewinn zu rechnen ist. Private Vermieter können ei-nen zu erwartenden Gewinn aus der Veräußerung des Mietobjektes jedenfalls nicht in der Prognoserechnung ansetzen, da eine Veräußerung allenfalls als Spekulati-onsgewinn steuerpflichtig ist und dieser nicht unter die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" fällt. Demgegenüber erzielt eine GmbH sowohl mit der Vermietung ih-rer Eigentumswohnung als auch mit deren Veräußerung immer Einkünfte aus Ge-werbebetrieb. Nach der bisherigen Praxis der Finanz konnte daher der Veräuße-rungsgewinn in der Prognoserechnung angesetzt werden.

Veräußerungsgewinn in Prognoserechnung?

Der Verwaltungsgerichtshof setzt hier einen strengeren Maßstab an: auch eine GmbH darf den Veräußerungsgewinn nur dann in die Prognoserechnung einbezie-hen, wenn sie bereits konkrete Maßnahmen zur Veräußerung ergriffen hat. Aus der VwGH-Erkenntnis geht allerdings nicht hervor, in welchem Zeitpunkt Maßnahmen zur Veräußerung gesetzt werden müssen. Dem Sinn einer von vornherein langfristig an-gelegten Prognoserechnung müsste Genüge getan sein, wenn der Steuerpflichtige zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb des Beobachtungszeitraumes konkrete Maß-nahmen zur Veräußerung setzt, nicht aber schon zu Beginn. Es bleibt daher abzu-warten, wie die Finanz in Zukunft dieses Thema behandeln wird.

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