Übertragung eines Mietobjekts unter Fruchtgenuss

Die Übertragung eines Mietobjekts unter Zurückbehaltung eines Fruchtgenussrechtes tritt meist in Verbindung mit einer Schenkung auf. Beim Fruchtgenussrecht wird jemandem das Recht eingeräumt, eine fremde Sache zu nutzen.

Das Eigentum an einem Mietobjekt (Zinshaus, Eigentumswohnung etc.) kann entgeltlich (durch Verkauf) oder unentgeltlich (durch Schenkung/Erbschaft) übertragen werden. Die Übertragung eines Mietobjekts unter Zurückbehaltung eines Fruchtgenussrechtes tritt typischerweise in Verbindung mit einer Schenkung auf. Beim Fruchtgenussrecht wird jemandem das Recht eingeräumt, unter der Auflage der Schonung der Substanz eine fremde Sache zu nutzen.
Der bisherige Eigentümer (Geschenkgeber) schenkt im Regelfall das Mietobjekt an ihm nahe stehenden Personen (Ehegatte, Kinder) und behält sich seinerseits die "Früchte" (also die laufenden Mieterträge) vor (so genannter "Vorbehaltsfruchtgenuss"). Beschränkt sich das Fruchtgenussrecht nur auf bestimmte Wohnungen im Mietobjekt, werden also die "Früchte" zwischen Geschenkgeber und Geschenknehmer aufgeteilt, so kann dadurch ein steuerliches "Einkommenssplitting" erzielt werden. Das Fruchtgenussrecht als solches kann der Alteigentümer bzw. Geschenkgeber seinerseits wieder weiter verschenken oder veräußern oder sich vom Geschenknehmer bzw. Neueigentümer ablösen lassen.

Fruchtgenussrecht und Steuerrecht

Damit die „Früchte“ dem Fruchtgenussberechtigten (also dem Alteigentümer/Geschenkgeber) auch weiterhin steuerlich zugerechnet werden, sind folgende Kriterien zu beachten:

  1. Es muss ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden, der die Fruchtgenussbestellung nach außen hin klar zum Ausdruck bringt (z.B. müssen die Mieter weiterhin ihre Mieten an den Alteigentümer bezahlen),
  2. dieser Vertrag muss fremdübliche Konditionen enthalten
  3. der Vertrag muss eine gewisse Laufzeit aufweisen (Richtwert laut Finanzverwaltung: 10 Jahre)
  4. der Fruchtgenussberechtigte muss das wirtschaftliche Risiko tragen und auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen können
  5. der Fruchtgenussberechtigte darf nur ein „Nettofruchtgenussrecht“ eingeräumt bekommen. Er muss die laufenden Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mietobjekt (z.B. Erhaltungsaufwand, Zinsen und Abgaben) selbst tragen
Kulanter Fiskus

Die Abschreibung für das Mietobjekt kann der Fruchtgenussberechtigte bzw. Alteigentümer nur dann weiterhin geltend machen, wenn am Mietobjekt ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zu seinen Gunsten besteht. Ist dies nicht der Fall, steht die Abschreibung dem Neueigentümer zu. Allerdings kann dieser die Abschreibung mangels Einkünfte aus dem Mietobjekt (die Früchte kommen ja dem Alteigentümer und nicht dem eigentlichen Eigentümer zugute) steuerlich nicht verwerten.
Der Fiskus ist hier jedoch kulant: zahlt der Fruchtgenussberechtigte dem Neueigentümer in Höhe der Abschreibung eine Substanzabgeltung, kann er diese Ausgabe steuerlich absetzen. Beim Neueigentümer liegen aufgrund des Zahlungseinganges Einnahmen vor, denen die Abschreibung in selber Höhe gegenüber steht.

<< zurück