Steuerliche Behandlung von Gebäuden auf fremden Grund und Boden

Bauten auf fremden Grund und Boden werden auch als "Superädifikate" bezeichnet. Der Superädifikatserrichter muss bereits im Zeitpunkt des Baus die Absicht haben, das Bauwerk nicht dauerhaft auf dem fremden Grundstück zu belassen. Diese Absicht muss sich nach außen in der Bauweise oder in der bloß temporären Benützungsabsicht des Errichters zeigen.

Das Eigentum am Superädifikat erwirbt der Errichter durch die Bauführung selbst. Eine Eigentumsübertragung am Superädifikat ist durch Urkundenhinterlegung bei Gericht möglich. Der Superädifikatseigentümer scheint in der Regel nicht im Grundbuch auf. Damit er überhaupt auf einem fremden Grund ein Superädifikat errichten darf, wird zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer ein Grundbenützungsvertrag (z.B. Miet-, Leih-, Fruchtgenussvertrag) abgeschlossen, in dem auch geregelt werden sollte, was mit dem Bauwerk bei Beendigung des Grundbenützungsvertrages passiert. Andernfalls könnte der Superädifikatseigentümer verpflichtet werden, das Bauwerk bei Vertragsende entschädigungslos zu entfernen.

Abschluss des Grundstücksnutzungsvertrages

Beim Grundstückseigentümer ist zu unterscheiden: ist das vermietete Grundstück im privaten Vermögensbereich, stellen die bezahlten Grundstücksmieten Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung dar; ist es im Betriebsvermögen, so sind die Mieteinkünfte als Betriebseinnahmen zu versteuern. Dabei ist die Vermietung umsatzsteuerfrei, wobei eine Option zur Umsatzsteuerpflicht möglich ist. Beim Grundstücksmieter (Superädifikatserrichter) sind die Mietausgaben nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn er das Superädifikat seinerseits zur Einkunftserzielung nützt. Etwa in dem er seinen eigenen Betrieb im Superädifikat unterhält oder es an fremde Dritte vermietet. Gleiches gilt hinsichtlich einer allfällig in Rechnung gestellten Umsatzsteuer, sofern der Grundstücksmieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Errichtung und Verwendung des Superädifikates

Die Errichtung und Verwendung des Superädifikates hat auf den Grundstückseigentümer im Regelfall keine steuerlichen Auswirkungen. Beim Grundstücksmieter ist das Superädifikat - sofern es zur Einkunftserzielung verwendet wird - wie ein Gebäude auf eigenem Grund und Boden abzuschreiben. Eine Abschreibung verteilt auf die Nutzungsvertragslaufzeit wird seitens der Finanzverwaltung nur anerkannt, wenn der Grundstücksmieter bei Beendigung keinen Ersatzanspruch gegen den Vermieter hinsichtlich des Gebäuderestwertes hat und mit einer kürzeren als der vertraglich festgelegten Nutzung gerechnet werden muss. Ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten steht dem Grundstücksmieter nur dann zu, wenn er das Superädifikat umsatzsteuerpflichtig vermietet.

Beendigung des Nutzungsvertrages

Die Beendigung des Nutzungsvertrages kann durch vorzeitige Kündigung, Zusammenfallen von Grundstücks- und Gebäudeeigentum (z.B. wenn Grundstückseigentümer das Superädifikat vom Grundstücksmieter abkauft) oder Zeitablauf erfolgen. Erhält der Grundstücksmieter vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung, liegt beim Grundstücksmieter eine Gebäudeveräußerung und beim Grundstückseigentümer eine Gebäudeanschaffung vor. Geht das Gebäude entschädigungslos in das Eigentum des Grundstückseigentümers über, hat der Grundstückseigentümer den geldwerten Vorteil als Mieteinnahmen zu versteuern. Die Abbruchkosten für die Beseitigung des Superädifikates stellen beim Grundstücksmieter nachträgliche Betriebs- oder Werbungskosten dar, sofern er das Superädifikat zur Einkunftserzielung verwendet hat.

Grundbenützungsverträge sind im Rahmen der Privatautonomie vielseitig gestaltbar. Für eine abschließende steuerliche Beurteilung ist der Vertragswortlaut jedenfalls zu beachten. Daher sollten Sie uns bereits vor Abschluss des Vertrages kontaktieren, um die für Sie steuerlich günstigste Vertragsgestaltung zu erzielen!

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