Die Umsatzsteuer bei der Grundstücks- und Gebäudevermietung

Vermietung für Wohnzwecke

Die Vermietung für Wohnzwecke unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Sofern der Vermieter unter die Kleinunternehmerregelung fällt (Umsatzgrenze pro Jahr: € 22.000), ist die Vermietung unecht steuerbefreit: Der Ausweis einer Mehrwertsteuer entfällt, im Gegenzug erhält der Vermieter auch keinen Vorsteuerabzug.

Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten

Erfolgt die Vermietung nicht für Wohnzwecke (zB Geschäftsräume, Büros), so ist diese Vermietung von der Umsatzsteuer befreit. Dem Vermieter steht aber für Lieferungen und Leistungen, die an ihn erbracht werden, kein Vorsteuerabzug zu (unechte Befreiung). Will der Vermieter auf den Vorsteuerabzug nicht verzichten, so hat er die Möglichkeit, zur 20%igen Besteuerung seiner Umsätze zu optieren.

Überlassung von Einrichtungsgegenständen

Die Umsätze aus der Überlassung von Einrichtungsgegenständen, die mit dem Grundstück nicht fest verbunden sind, unterliegen nach Ansicht der Finanzverwaltung – trotz Nebenleistungscharakter – dem Normalsteuersatz von 20%. Ausgenommen davon ist eine Einrichtung mit nur untergeordneter Bedeutung. Diese Ansicht ist jedoch strittig und möglicherweise nicht durch die EU-Richtlinie gedeckt.

Garagen und Abstellplätzen Die Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen und Garagen unterliegt dem Normalsteuersatz von 20 %, wenn die Räumlichkeit oder der Platz tatsächlich dem Abstellen von Fahrzeugen dient. Wird die Garage etwa für die Lagerung von Möbeln genutzt, so kommt entweder die unechte Befreiung oder bei Option zur Steuerpflicht der 20 %ige Steuersatz zur Anwendung.

Wärmelieferungen als Nebenleistung

Die Lieferung von Wärme ist als Nebenleistung zur Vermietung oder Verpachtung mit 20 % zu besteuern (Normalsteuersatz).

Andere Betriebskosten als Wärme und Garagierung

Betriebskosten (außer Wärmelieferungen und Garagierung) werden dem Mieter mit demselben Steuersatz in Rechnung gestellt, mit dem auch die Miete in Rechnung gestellt wird. Keinesfalls kommt es darauf an, mit welchem Umsatzsteuersatz der Aufwand an den Vermieter in Rechnung gestellt wurde. Das bedeutet, dass auch steuerfreie Betriebskostenteile (wie etwa die Grundsteuer oder Versicherungen) an den Mieter mit Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden, wenn die Miete mit 10 % oder 20 % versteuert wird.

Beherbergungsbetriebe und begünstigte Nebenleistungen

Beherbergungsbetriebe unterliegen dem ermäßigten 10 %igen Steuersatz. Unter diesen Steuersatz fallen auch die Verabreichung eines ortsüblichen Frühstücks sowie die Beheizung, Möblierung, Bereitstellung von Wäsche und ähnliche Leistungen, wenn der Preis im Beherbergungsentgelt enthalten ist.