Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

22. November 2019

Fallen bei einem vermieteten oder verpachteten Gebäude hohe Renovierungskosten an, mindern diese als Werbungskosten die erzielten Einkünfte. Übersteigen die Kosten dauerhaft die erzielten Einkünfte, kann das Finanzamt eine Prognose darüber aufstellen, ob überhaupt noch eine Absicht zur Einkünfteerzielung besteht. Fällt diese negativ aus, kann dies dazu führen, dass die Verluste nicht anerkannt werden.

Eine GbR besaß ein Grundstück mit mehreren Gebäuden. Das darauf befindliche Hotel-Restaurant wurde verpachtet, allerdings ohne die daneben befindlichen Nebengebäude. Nach einer Kündigung 1999 wurde das Anwesen von 6 auf 22 Zimmer erweitert und der Hotelstandard von 2 auf 4 Sterne angehoben. Im Anschluss wurde das Hotel neu verpachtet, dieses Mal mitsamt der Nebengebäude inkl. einem Wohnhaus, welches für Personalwohnungen genutzt wurde. Seit Erwerb des Grundstückes erklärte die GbR sog. Werbungskostenüberschüsse.

Das Finanzamt erkannte diese zuerst auch an. Bei der Veranlagung im Jahr 2011 meldeten sich beim Finanzamt jedoch Zweifel und es führte eine sog. Überschussprognose durch. Für die Prognose wurden die ab dem Jahr 1995 vorliegenden Geschäftszahlen verwendet. Das Ergebnis: Das Finanzamt prognostizierte einen Totalverlust für die Jahre 1995 bis einschließlich 2024. Sie änderte die ergangenen Bescheide ab.

Prognose immer objektbezogen

In der Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) vertrat die Klägerin den Standpunkt, dass das Finanzamt den Prognosezeitraum zu Unrecht auf die gesamte Zeit ab dem Erwerb der Immobilie abgestellt hat. Denn bis zum Umbau war nur das Hotel-Restaurant und nicht das dazugehörige Wohnhaus verpachtet. Die Prognose dürfe erst im Jahr der Neuverpachtung der gesamten Anlage beginnen.

Der BFH stimmte der Klägerin zu. Die Prognose, ob der Eigentümer beabsichtigt, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (sog. Einkünfteerzielungsabsicht), beginnt zwar gewöhnlich mit dem Erwerb der Immobilie. Eine einheitliche Beurteilung mehrerer Objekte darf jedoch nur erfolgen, wenn die Objekte auch zusammen vermietet wurden. Ist dies, wie im Falle der Kläger, nicht für den gesamten Zeitraum der Fall, gilt der Grundsatz der objektbezogenen Prüfung. Die Prognose hätte daher erst ab Neuverpachtung aller Grundstücke beginnen dürfen.